二手房买卖必须弄懂的七件事

   2016年,号称中国经济最困难的一年,但与之形成对比的是,全国二手房市场异常火爆,火爆过后的法律纠纷也很多,究其原因,是因为房地产投资过热,房价涨得太快,今天签的房产买卖合同,一个月不到,房价就涨了几千,100平的房子,晚一个月签合同就可以多赚十多万元,于是房产买卖的法律纠纷就产生了。一套房产,对大多数家庭来说,花的是两代人的积蓄,作为购房者而言,肯定是希望买到称心如意的房产,顺利完成过户,那么购房者为了顺利完成过户,如何减少二手房房产买卖风险的发生呢?

    1、认清房产的性质

    目前市场上交易的二手房主要分为三类,商品房、经济适用房、还建房。同等地段的房产,因房产的性质不一样,其价格也存在差异。

    1)商品房

      商品房是指在市场经济条件下,具有经营资格的房地产开发公司通过出让的方式取得土地使用权后建设的住宅,按市场价出售。购买这样的房产,拥有的是完全产权,可以自由转让,只需购买方没有受到限购政策的影响即可。买方购房这类产权风险较小,但商品房价格一般较其他产权房价格高。

    2)经济适用房

    《经济适用住房管理办法》第二条规定:经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。

    经济适用房的转让会受到额外的限制,不同的地方,规定也不相同。以笔者所在的城市武汉为例,武汉市于2012年7月出台了《武汉市经济适用住房上市交易的若干规定》,明确规定了2012年7月前下达建设计划的经适房项目,其签订《武汉市经济适用住房买卖合同》、《武汉市企业职工集资自建经济适用住房协议书》等合同满5年,并取得《房产所有权证》和《国有土地使用证》的经适房方可上市交易。且“5年”期限以合同签订时间为准。

     另外,因经济适用房土地性质为划拨,在房产出售时,还会产生土地收益金或土地出让金。

3)还建房

还建房是专为拆迁户解决住房问题而产生的,该类房产不对社会公开销售。还建房分为两种,一种是俗称的小产权房,又叫宅基地房;另外一种是可以办证的还建房。两者的区别主要在于:土地的性质。小产权房的土地为集体所有,后一种还建房土地性质为划拨,从法律上来说,这种类型的房地产均可以办理房产证,但是部分还建房因有一些资料手续不齐全,导致难以办证,甚至不能办证。

购买小产权房风险较高,司法实践中,多认定该类房产买卖合同无效,此类房产不建议购买。

可以办理两证的还建房,建议购房者在卖方办理了房产所有权证和土地证后,再购买,因为实践中,大多数还建房因为手续不齐全,导致无法办证,等到办证条件成熟的时候,卖方却以各种理由拒绝过户。另外,因还建房因为土地性质为划拨,出售时还需要额外缴纳土地出让金。

2、剩余土地使用年限问题

土地使用权年限,在二手房交易过程中,一直都不太受重视,而提出这个问题,是希望购房者在购买房产的时候注意这个问题,住宅类型的房产,土地使用权限最高是70年,从开发商拿地的时间开始起算,极少数住宅类型房产由于各种原因,土地使用权年限小于70年,要想知道土地剩余使用年限具体看土地证上的“终止日期”。土地使用权期限届满后,《物权法》虽然规定了自动续期的问题,但是并没有就费用的征收进行说明。也就是说未来有可能到期后要收费,也有可能不收费,收费的多少也不确定。不过笔者偏向于未来不收费的观点,即使有费用,费用应该不会太离谱。购房者在买二手房时,需要考虑此问题,目前笔者接触到的武汉住宅型土地使用权限还没有发生到期的问题,笔者就此收费问题曾询问过武汉市房产局,但是无具体的答复,目前尚未有收费方面的正式规定。

事实上,在我国由于土地出让年限不同,土地使用人需要缴纳的出让金也是不同的,土地使用权年限较长者,土地出让金也较贵。故此购房者在自动续期如何收费政策明确前,建议关注土地使用权剩余使用年限的问题,不要签了买卖合同之后再反悔。

3、房产是否有查封、抵押、出租情况

看房产是否有查封状态,需要先确定所购买的房产是属于哪个区的,然后到对应的房产局去查询房产的查封及抵押情况。若房产处于被查封状态,则所购买房产在过户时会存在障碍,无法办理过户手续。

房产上面如果有抵押,就意味着暂时过不了户,卖方需要先把抵押权人的贷款结清,抵押权人解押后,才可以办理过户。实践操作中,通常是买方先支付首付款,卖方用买方支付的首付款去银行还贷,贷款结清后解除抵押,一般情况下,银行自收到卖方资金后需要一到两周的时间,才会去办理解押手续,当然,如果有外力介入情况下,当天也是可以办理好的。银行解押后,买卖双方即可以办理过户手续。

核实房产是否有出租的情况,首先,是因为《合同法》第二百三十条的规定:出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内要通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买权利。通俗点说,房屋若存在出租事实,则承租人在同等条件下享有“优先购买权”,买方若要排除承租人优先购买权,则需要承租人出具放弃优先购买权的声明书,避免后期产生纠纷。其次,还源于"买卖不破租赁"的规定,对承租期较长的房屋承租人,若没有协调好,买方可能长期都无法住进自己购买的房屋中。

4、房产是否有共有人

二手房交易中,一定要核实清楚房产是否有共有人,防止房产买卖因为没有共有人签字而被认定无效。《物权法》第97条规定:“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,共有人之间另有约定的除外。”按上述规定,房产处理需要经过三分之二以上的人处理才合法有效。而《城市房地产管理法》第三十七条也对房产转让作出了规定:“下列房地产,不得转让……第四款:共有房地产,未经其他共有人书面同意的……”。大多数情况下,房产证上登记的权利人就是房产所有者,建议在签订房屋买卖合同时,让房产证上所有的权利人都签字,避免纠纷的产生。但在实践中,已婚或离异后再婚或离异后未做析产,其房产虽然只登记在夫妻一方名下,但法律上仍为夫妻双方共同所有,在这种情况下,买方需在签订房屋买卖相关合同时要求卖方夫妻二人都签字。

5、房产是否办了房产证、土地证(现已两证合一,统称为不动产证)

房产买卖目前还是卖方市场,卖方自己应该承担的税费,一般在购房合同都约定了由买方承担。而不动产只有办了房产证、土地证后才能交易,若卖方只有购房合同,买方需要承担两次过户的费用,第一次,需将开发商的房子过户到卖方名下,这期间会涉及到税费的产生,另外,若卖方没有缴纳过住房维修基金,买家还需要承担住房维修基金、物业费等隐形费用;第二次卖方的房产证办好后,买方将房产过户至自己名下,又会产生一道税费。两次的税费加起来,成本也较高,因此,买方需确认这种情况下,所购房产价格是否真的合适,是否高于均价的问题。

6、产权过户的时间安排

房产的价格双方确定好后,二手房买卖中最重要的一环,就是房产过户时间的安排。而购房款的支付是和产权过户紧密相关的。

1)一次性付清全款的过户时间安排较为简单,可以在购房合同中约定付款当天办理过户手续即可。

2)按揭贷款的程序较为复杂。正常的情况下的操作程序为:买方先下定金,同时找贷款银行办理相关贷款按揭手续,约定支付首付款的当天办理过户手续,银行的按揭贷款直接发放至卖方的银行账户。银行从受理到放款大概需要2个月左右的时间,而购房合同里一般都会对买方支付全部购房款的时间都有限制,因此,买方一定要弄清楚贷款银行大概需要多长时间才能够放款,避免付款时间上的违约。且因办理按揭贷款涉及到银行,银行有权决定是否发放贷款,若买方在购房合同中,能够对合同进行调整修改的话,建议约定,银行按揭贷款不能发放时,买方享有合同解除权,且不承担违约责任。以降低第三方银行带来的不确定因素,减小自己的损失。

实践中,有部分卖家因为担心办理完过户后,房产尾款收款的时间不确定或觉得银行放款时间太长,因此要求买方在过户当天支付所有的房款,而银行因为房产不在买方名下,就不会放款,这样就会导致买家需要一笔资金来过桥,从第三方借入一笔资金,付给卖方,银行的贷款发放后,在用银行的贷款去还第三方的资金。这样,买方又会增加一道费用,因为时间短,资金量大,利息的承担也较高,此外,因为银行的放款是直接给到卖方的银行账户的,卖方实际是进行了重复收取购房款,因此,买方的风险的控制就显得很重要,此种情况下,建议由专业的中介机构或律师参与。

7、卖方违约不卖房,买方如何应对

分两种情形:

1)买方同意解除合同情况下,可以要求卖方承担违约金或双倍返还定金。特别说明的是违约金是可以进行调整的,笔者常见的购房合同约定的是“以购房款的30%来支付违约金”,虽是合同约定,但在司法实践中,一般不会获得支持,若遇到房价暴涨,则这种情形下30%违约金获得支持概率较高。因此,主张违约金的情况下,需综合考虑多种因素,确定一个合适的违约金比例,避免缴纳过高的诉讼费。

 2)买方不同意卖方解除合同,这种情况下,买方可以要求卖方继续履行房屋买卖合同,并承担违约责任。若卖方不同意,则可以通过诉讼的方式维护自己的合法权益,为防止房屋一房二卖,从而造成继续履行合同不可能,买方可以向法院申请财产保全,防止在诉讼期间房屋产权发生变动,无法继续履行合同。

 总而言之,二手房的买卖相对新房而言,需要注意的法律风险很多,以上为主要的风险点,买方在签订房屋买卖合同时,需仔细审核合同条款,有条件的购房者可以聘请律师给予法律意见,降低风险的发生。

 

作者简介:

张仁清,湖北瀛楚律师事务所武汉大学法律硕士,湖北瀛楚律师事务所管委会主任,湖北省律师协会海事海商法律专业、涉外法律专业委员会委员,武汉仲裁委员会建筑与房地产专业、涉外专业委员会委员。具有丰富的社会经验和扎实的法学理论功底,工作作风严谨踏实、细致负责。擅长企业法律顾问、涉外民商事、外商投资、知识产权、建筑房地产、财产保险、并购重组等法律业务。

陈玉,湖北瀛楚律师事务所律师,法学硕士, 执业领域:合同纠纷、互联网金融、借款担保、保险理赔等。

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