[转载]说说我今年买二手房被毁约的血泪史,各种坑爹心酸~

今天看到@童儿  写的帖子:人生不如意,十有八九,我们应如何转化!提到了我,关于买房子的辛酸史,真的是一股心酸涌上心头啊。。。

 不少人知道我今年年初的时候,下手了一套二手房。但是就没下文了是吧?

嗯其实是被房主毁约了,很恶心很恶心但是无奈的事情。
结果是:没有买,没有和房主打官司,房子没要,退回了首付,退回了订金+一点违约金。我果断的去买别的房子了。
耗时:从3月,到6月,才算是把首付款退了回来。
目前:
买了新房,升值空间也不错。
正在和中介打官司,把中介费要回来。
涨了好多教训,成熟了一点点。


这段经历其实对于我来说真的蛮痛苦的,因为从看房,贷款,跑各种事宜,都是我一个人来操作的,历经的各种崩溃,压力真的难以形容,或许经历过的人才懂吧。写下来这段经历,算是一个总结,一次”放下“,也是留给大家的一份买二手房“防违约”攻略吧。


一、买房的前奏

今年过完年买了个二手房。很多人说我为什么不买新房呢?很简单:

1、我一定要买市区而且是最好的区。但是市区内的新房很少很少。

2、价格很高很高,基本位置ok的都是3w起,我直接放弃了。

我是急性子,看了10几套就定下了这套,现在想想有点心急火燎,操之过急了。

一个是看过年后那阵子房价涨的像鬼一样,一个是我有自己的小算盘私心,当然具体不说了。

我是和男人看了第一次,后来叫上妈妈+pp,看了第二次,转天就定下来了这套房子。房主当时也很痛快,我们没怎么磨嘴皮子就下了定金,签了合同。当然我在这之前反复演算了资金情况。这也是小伙伴们买二手房之前首先需要考虑的情况,以可以调动的资金来倒推;可以承担的房子的情况,然后再有的放矢的看房。


二、买房遇到的堵心事

1、公积金贷款下来周期漫长,导致不断被催促
我们贷款的方式是,组合贷款,公积金80w,其他商贷。其实这种贷款模式在当时还是比较普遍的,毕竟公积金的利率低嘛。但是因为今年年初的买卖市场太火爆,公积金中心那边的额度告急,所以批复的速度就非常非常慢。商贷这边已经批复完成快一个月了,gjj还在递件的状态中。
我们自己没什么经验,也低估了今年的速度之慢,没有特别在意,觉得:合同都签完了,商贷都批复了,gjj迟早也能下来,就是多等几天的问题了。房主着急我们也只是简单安抚了几句,还一起配合去了公积金信访中心去催进度。
其实在公积金信访中心,我就发现,房主素质很差,泼妇一般在中心和工作人员叫嚣,那时候一边不屑,一边就心里哟点担心:这种房主,如果真的闹腾起来,我是玩不转的。


2、在贷款下来后房主提出毁约,态度很差

这期间房主也多次通过中介表示,太慢了,等等。他是想要去拿卖房款买房的,这段时间正是涨价的时候,她着急也是正常的。我们一直在安抚。
期间她提出加钱,我就很不爽,觉得合同都签了,你还加钱,也就没有理会。
事实证明:图样图森破啊。
在gjj贷款下来的几乎同时,房主正是提出,不卖了,或者加价。
我们傻眼了。


三、应对策略和目前情况
1、了解对方态度和需求
我们对这种事情经验几乎为0。一家人一开始信誓旦旦的说,没关系,咱们都贷款完成了,房管局也签了合同了,她违约的话,也不能不卖房。不行咱们去法院告他。
呵呵,依然图样图森破啊。一个大些的傻字母。
在我的要求下,中介约了和对方见了一面。我对谈判这种事情特别没底气没经验,其实我就是个怂货,特别不擅长撕逼的那种,对方是中年妇女和中年叔叔,精明厉害泼辣。我根本玩不转好不好,于是叫了lg和pp一起去,觉得他们社会经验比我充足,可以帮我出谋划策。事实证明:呵呵。图样图森破啊。
谈判的结果就是:什么用也没有,对方坚持,要么加价,要么不卖了。爱去法院告我,你就去啊,我不怕,啦啦啦。
后来我们判断是:房主初衷是用这套房卖的钱,去买其他的,但是这期间,房价涨的太多,没买成。所以干脆不卖了。加价只是一个手段,所以才会一开始说要10w,后来要加20w,后来又要增加。无底洞一样。


2、咨询各种能用到的专业人士:

谈判回来,我特别慌张,感觉一切都不在自己控制中,于是我赶紧咨询各种人。
律师:找了2个律师咨询,本地1个很直接的说,不建议去打官司,基本没意义,顶多就是赔你点钱。因为对方是唯一一套住房,法院也不见得倾向于你强制过户。且一上法院,周期会拖的很长,不打个一年半载的是没可能出结果的。
另一个说:可以打试试,但是你想好了自己到底要什么。是要这套房子嘛?
其他中介:基本上和律师说法一致。对房主做法表示理解,说现在市场就是如此,虽然恶心但是没办法,如果愿意加钱觉得合适就认命乖乖加钱吧。
法院人员:有认识的人,说建议不要打官司,其实从时间和各种成本上来说,对我们没什么好处。


3、明确自己底线和需求

听了很多人的想法,我真是是很纠结很纠结。在和中介与房主的沟通中,开始是加价10w,我说再见面商量沟通吧,结果再见面的时候涨到了20w。然后这时候lg不干了,觉得这种房子不值得这么多,咱们干脆打官司!这期间,房主说20w也不行了,我就是不卖了。
总之是各种崩溃。
天津的二手房政策是这样的,去房产局打协议,首付先交予第三方监管。然后同时办贷款,等贷款下来,就可以去正式过户了。交易完成。
我们前面的流程其实都走完了,只剩下过户。但是吧,他不去过户,这个房子就不属于你。贷款下来了,我们还要开始还贷款,而一旦开始还款,就会产生征信记录了,对以后再买房也是影响。
别问为什么政策这么奇葩,不保护购房者,没办法,明里暗里就是保护卖方,而对买方几乎没有任何保护。我也是醉了。


4、做出最后的决定,打断牙往肚子里咽

后来的几天时间里,我和lg为了是否打官司而争吵不休,他坚持要打官司,无所谓我就是争一口气。我比较理智不想打官司,原因:
1)我们都上班,没那么多时间去跑。
2)大概能判断出来,胜算不大:要房子的话,这种不顺利堵心的房子,我们以后能住的开心吗?
要钱的话,折腾起嘛一年,能要过来多少钱,双倍违约金+一点补偿罢了,而我们耗费的时间经历,岂不更宝贵。
3)打官司的话,就无法停止买卖协议,也就是说我们的首付近100w需要压着,每月需要还款。那么我们就无法再买其房子了,如果这期间房子再继续上涨,那么或许就再无上车的可能性了。不如拿回钱,赶紧看其他的房子。
经过多次协商,最终决定(其实是我一人做主,lg不管这事了):不打官司了,退回所有钱,尽快结束这件事情。收拾心情继续买房。


后续各种繁琐手续不表,最后结果是:订金退回,给了一点补偿金。中介费恶心的中介不肯退回,他们和房主也要不回来。但那时候我已经很疲惫了,想赶紧抽身,继续买房。


四、经验教训总结

这次总结起来吧,有我们个人的原因:比如贷款周期漫长我们没有太用心的跟进,没有特别关注房主的动态,还有态度也不够坚决果断。以及买卖协议的签署自己不懂,也不够仔细。
更多的是整个市场的原因:贷款审批速度慢,压件严重。市场过热,暴涨导致房主心里不平衡。以及更多的是:贪婪的内心,浮躁的市场。

但是事情过后,总是有一些能够总结的东西,让我们下次不要再犯这样的错误。房产政策各地不同,所以不见得都适合大家,选择适合你的借鉴和参考就可以了。


1、选择靠谱中介
这个真的是我后来反复强调的事情,一个靠谱的中介真的很重要,虽然现在的大中介也基本不怎么靠谱,但是还是比小中介强多了。
我们这次因为买房是在和平买,所以找的是和平比较专业的中介,中介小伙子其实不错,带看房很勤快也挺能协调,但是真到了房主违约的时候,他就玩不转了,后来他们的缺德店长出来,也是各种糊弄。总之各种恶心吧,大家都懂得。

所以,买房子动辄几百万的大事,一定选择一个大的中介,效果嘛,会比小中介好一点吧,处理纠纷的时候也会经验丰富一些。


2、签约合同签一定要谨慎,手把手教你做一个没有纰漏的合同
二手房的合同,请一定要谨慎,如果是金额大,且房子情况较为复杂,那么需要更加谨慎。有必要请一个律师帮你把把合同的条款。


1)各个时间节点的期限和违约措施,给自己打足余量,给对方严格限制。

一般都是需要贷款的,那么在合同上最好不要约定贷款的时间限制,尤其是旺季需求的时候,贷款的时间很难把握。
如果必须要约定,那么尽可能打足余量,并注明一些特例免责条款,比如政策性因素贷款政策等变化,可以重新修订合同。做到对你自己有利。
给对方的话,则要尽可能严格限制时间节点:比如对方清贷款,办理过户,腾房的时间,都尽可能紧凑。以免夜长梦多。


2)定金的缴纳方式和金额

说实话,我之前是不懂定金改如何缴纳的,觉得常理来说3-5w不是够了吗。试
如果是正常情况,自然没问题。
但是如果市场比较火爆,且你看中的房子比较物美价廉,那么定金要务必下的大一点。怎么叫大呢,200w总房款,起嘛要拍20w。要知道,如果房主违约,定金双倍返回是约定俗成的规定,就是法院一定会支持的。所以他即使打算违约,也要判断下这期间的代价,房子长了30w,定金双倍退还需要多赔付20w,还有中介费等。想想还是不怎么划算,还是乖乖执行合同吧。大的订金会降低房主违约的几率。

如果你定金就5w块,期间房子涨了40w,黑心的房主盘算下违约的成本,只要10w,那么可能就会毫不犹豫的毁约了。


3)违约金的约定
一些大的中介,会在合同上注明,单方面违约的话,是要支付10%-20%的总房款的违约金,给未违约方的。总房款金额大的话,这笔钱也是不小的费用了,比如300w的房子,20%就是60w。虽然房主违约起来也是什么六亲不认的,但是签署了这种合同,对有一定的威慑力的。在某种程度上降低违约几率。所以签合同时候要注意,没有的话,一定要小心,要求补充进去。
另外,中介费,我是想单独拿出来说下的,因为这次很恶心的遇到了这种事情。
大家可以回去看看你的中介协议,违约那块,关于中介费的。
一般协议上都是这样写的:卖方违约的话,支持买方向卖方索要回中介费。
呵呵, 合着我把中介费交给你们中介了,对方违约,这中介费你们中介不退给我,反而要我去找卖方要。你说:能要得回来吗?能办出毁约这么恶心的事情的人,能乖乖把中介费给你吗?300w的房子,中介费也要6w了。
所以,建议大家签约时候签一个补充条款,就是:卖方违约,中介费由中介退还给买方,中介自行去向卖方追索。
这样,就对你很有利了。


3、贷款期间要不停跟进并沟通
把贷款资料递交上去以后,别觉得万事大吉,就坐等拿房本了。一定要盯着啊,让速度加快一些,怎么让速度加快?有人找人,没人给钱。总之,夜长梦多,赶紧贷款办下来,就安心很多了。如果贷款时间拖得太长,期间出什么变故,都不好说了。
这边,也是随时需要掌握下房主的动态,如果房主不着急用钱的,那么不用太担心。但如果像我们的这个一样,是急需钱去换房的,那么你一定做好安抚工作,以防止他中途变卦。


4、做好最坏打算并接受

如果市场火爆,确实是卖方市场的话,那么房主看了房价飞涨,分分钟想涨点钱,其实也是可以理解的。
如果对方提出的要求,你能接受,那么权衡下利弊,就妥协吧。
别觉得,凭什么凭什么?这个没有道理可讲的。
加几万,省了你很多事情,其实对你来说,也不是太大的问题。但是如果对方一口气要加几十万,甚至不卖了,那么我们也没办法:只能说,一边协商解决,看看对方到底是需求是什么呢?能解决的,帮着他解决了。实在不行,就算了,只能说,这个房子确实和你没什么缘分。
把该要的钱,定金,索赔,要过来。然后干脆的止损吧。
往小里说:天下房子多的是,不缺这一套。
往大里说:不顺心的房子,住起来也会不愉快的,事情顺其自然比较好,不能强求。


5、法院是最坏的最后一条路
很多人,包括我lg,都把希望寄托到法院上去。我个人觉得,其实法院诉讼是最后一条路,我认为,在当下的市场环境中,甚至是最坏的一条路。
市场中,什么最珍贵?
现金流。
我今年上半年经历这些事情,首付被压在银行近半年,损失多少利率且不说,其实应该说:损失了多少买房上车的机会。
而你打官司,势必是要继续无法动用这个现金的了。如果能够拿出,一边买房一边打官司索赔,那么我是绝对支持你的,支持你索要属于你的补偿和利益。但是如果现实是不支持的,那么不如妥协,拿回钱。
该干什么,干什么去。
买房也好,享受人生也好。我们的时间那么宝贵,总比耗在一个漫长的官司上强。
好,完结,谢谢大家 。


希望我们都能遇见一个靠谱的房主,一个靠谱的中介。

也希望我们自己也是靠谱的房主,靠谱的人。
因为我始终相信,人有基本的契约准则,有基本的道德良善。在这个冷酷现实的世界里,你如何对待这个别人,别人一样会如何对待你。


ps:我买了新房,目前已经增至100w。

那个房主挂了很久的高价,目前还没卖出去。我估计他在今年的高涨市场中,很难买到中意的房子了。因为你这边涨价30w未果,而更好的房子涨价100w。

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